¿Quieres comprar un piso en España pero no sabes cuánto dinero necesitas tener ahorrado? Tener una casa o un piso en este país es para muchos una de las metas más anheladas.

A raíz de la crisis generada por la pandemia durante el año 2020, el sector inmobiliario de España prevé que los precios de los inmuebles podrían ir disminuyendo a lo largo de estos meses post-pandemia.

Se espera una caída entre el 4% al 6% durante este año (al momento de escribir este post), hasta que se logre estabilizar la economía. Así lo revela un estudio realizado por la agencia de medición de riesgo Fitch, donde se evaluaron dieciséis potencias económicas mundiales.

Por este panorama y dado que las condiciones de las hipotecas actualmente son muy buenas, estamos en una época donde pueden surgir grandes oportunidades.. 

Ya sea porque quieres vivir en una casa propia o porque quieres invertir en inmuebles (una de las inversiones preferidas en España), lo primero que debes saber es cuánto dinero necesitas.

¿Cuánto dinero necesitas para comprar un piso en España?

Para empezar como mínimo necesitas el 20% del valor del piso y el resto de gastos dependen del tipo de inmueble, la zona donde esté ubicado, la forma de pago y los demás gastos que son indispensables.

En este artículo te contaré en detalle cuánto tienes que tener ahorrado exactamente para poder plantearte solicitar una hipoteca o lo gastos asociados si quieres comprar el piso a tocateja.

Pero si quieres una «regla» fácil y rápida, calcula que tienes que tener un 30% del valor del piso ahorrado, si quieres saber exactamente cuánto necesitas con todos los gastos desglosados, sigue leyendo.

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¿Qué tengo que tener en cuenta para que me concedan una hipoteca en España?

Sin duda, estos últimos años están saliendo muy buenas ofertas de hipotecas y se esta viendo que mucha gente esta aprovechando la oportunidad para conseguir su preciado primer piso o incluso cambiarse por otro mejor.

Pero hay que tener en cuenta que no todo el mundo es aceptado por los bancos para darle una hipoteca, y dependiendo de tu situación también recibirás un trato u otro. Vamos a ver que es lo que se nos tendrá en cuenta en el momento que vayamos a pedir una hipoteca. 

Porcentaje de deuda sobre tu sueldo

Para que te concedan una hipoteca, aparte de contar con el dinero necesario que voy a detallar a continuación, necesitas que la cuota de la hipoteca no sea superior al 30% de tus ingresos. Si tienes otro préstamo, como por ejemplo la cuota del coche, ese dinero se resta a tus ingresos.

Es decir, si ganas 1.000 euros al mes, como máximo puedes pagar una cuota de 300€ al mes.

Si ganas 1.000€ al mes pero pagas 200€/mes del préstamo del coche, la máxima mensualidad que te pueden conceder es una cuota de 240€ (1.000€-200€= 800€, 800€ x 30% = 240€).

Cuota máxima de hipoteca

Ejemplo 1: Sueldo mileurista y sin deudas:

Sueldo1.000€
Otros préstamos0€
MÁXIMA CUOTA HIPOTECA300€

Ejemplo 1: Sueldo mileurista y con una deuda del coche de 200€/mes:

Sueldo1.000€
Otros préstamos200€
MÁXIMA CUOTA HIPOTECA240€

Si la cuota de la hipoteca del piso que te quieres comprar supera ese 30%, lo más seguro es que el banco te deniegue la hipoteca.

Cuanto menor sea el porcentaje de la cuota de la hipoteca respecto a tu sueldo, más posibilidades y mejores condiciones te darán en esta.

Tipo de contrato de trabajo

Otro factor que tienen en cuenta es que tengas un contrato fijo de trabajo, además siempre estarán más dispuestos a conceder una hipoteca a 2 personas que a 1 sola, ya que contra más gente más garantías tendrán de cobrar.

Si eres autónomo, lo tendrás un poco más difícil aunque ganes mucho dinero ya que los bancos prefieren a trabajadores por cuenta ajena. Es posible que si no puedes acreditar varios años de facturación en tu negocio no quieran concederte la hipoteca.

Interés

La tasa de interés está muy baja (Euribor negativo) y es muy probable que se mantenga así por un tiempo. Por ejemplo, según datos del Banco de España, el tipo de interés promedio de los préstamos hipotecarios se sitúa en 1.8% para el mes de noviembre de 2020 (puedes encontrar hipotecas más baratas actualmente), lo que podría considerarse una tasa mínima en comparación a otros años.

Mirad el gráfico:

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Cuanto mejor situación económica tengas, mejor tipo de interés podrás conseguir.

Máximo de financiación

Otra cosa a tener en cuenta, es que el banco sólo te financiará el 80% del valor del piso, por ejemplo si el piso cuesta 100.000€, el banco te puede dejar hasta 80.000€.

No obstante, algunas entidades financieras podrían otorgar un préstamo por el 90% y hasta 100% del precio de compra-venta si cumples algunos de los requisitos. Si te interesa que explique como podéis conseguir hasta el 100% de financiación, dímelo en los comentarios y escribiré otro post respecto al tema.

Pero como digo, lo normal es que el banco te financie como máximo el 80%, por tanto esto ya nos indica que tenemos que tener ahorrado como mínimo el 20% restante del valor del piso.

Precio del piso: 100.000€, entrada que tienes que dar: 20.000€ (20%)

Pero los gastos no terminan aquí, aparte de tener el 20% correspondiente a la entrada del piso, necesitamos tener ahorrado para los siguientes gastos.

¿Qué otros gastos se requieren en la compra?

Como te explicamos anteriormente, tienes que tener claro que no sólo incurrirás en el gasto de la entrada del piso (independientemente de que decidas comprar el piso con tus ahorros o que hagas el trámite ante una entidad bancaria), sino que también hay otros costes para la formalización de la compra.

Hay una parte de los gastos que asumen los bancos desde la vigencia de la Ley Hipotecaria en junio de 2019, pero aún así todos estos gastos que comento aquí tenemos que asumirlos nosotros.

A continuación te explico cada uno con más detalle:

1. Gastos de notaría

Los gastos de notaría son uno de los costes a considerar, ya sea que compres un piso de obra nueva o de segunda mano, tendrás que pasar por el notario para la autenticación de las escrituras.

En este caso, los costes están entre el 0.3% y 0.7%, según el valor del inmueble.

2. Gastos por inscripción en el Registro de Propiedad

Estos corresponden al pago de aranceles del registrador, los cuales están entre el 0,1% al 0,4% del coste de la vivienda.

3. Gastos por honorarios de la agencia gestora

Son los gastos correspondientes por el trámite de la negociación. Es decir, los costes de honorarios por la gestión de la inscripción de la escritura y de la hipoteca (en caso de financiamiento de la Banca)

En este caso,  podrías estimar entre 200 a 600 euros aproximadamente.

Ten en cuenta que en este caso el precio es libre y no existen tarifas concretas. Suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble.

Aparte, la entidad bancaria es quien elige la agencia gestora para que realice los trámites administrativos respectivos.

4. Gastos de Impuestos

Es el pago correspondiente a los impuestos del estado, los cuales debes pagar por la compra-venta del inmueble y que varían en función del tipo de inmueble, si es un piso nuevo o de segunda mano.

Piso nuevo: Gasto de IVA 

Si se trata de un piso nuevo, el pago de IVA correspondiente es del 10%.

Es decir, que si se trata de una vivienda de 300.000 euros, la cantidad a pagar por éste concepto sería de 30.000 euros.

Sin embargo, en Canarias predomina el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), que se situa en el 6,5%.

Si se trata de una vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, el IVA puede ser del 4%.

No obstante, puede variar en función de la CCAA y el tipo de vivienda de interés social.

Por otra parte, al IVA hay que agregarle el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este es un impuesto que le corresponde pagar al comprador, y cuya cantidad depende de la Comunidad Autónoma.

Piso segunda mano: Gastos de ITP 

Si se trata de una vivienda de segunda mano, el impuesto más relevante es el ITP (Impuesto de transmisión patrimonial). La cantidad a pagar va a depender del porcentaje que se aplique sobre el precio de venta y también de cada Comunidad Autónoma, oscilando así entre el 5% al 10%. A continuación pongo un cuadro descriptivo del porcentaje de ITP, según la comunidad autónoma:

Andalucia
  • ITP General: 8-10%
  • Excepciones: Pago de ITP de 3.50% para vivienda habitual con un valor inferior a 130.000 € si es a nombre de un menor de 35 años, o un valor inferior de 180.000 € si es a una persona mayor con una discapacidad superior al 33%.
Aragón
  • ITP General: 8-10%
  • Exepciones: Con una bonificación del 50% del ITP para las viviendas habituales destinadas a familias numerosas.
Canarias
  • ITP General: 6,50%
  • Exepciones: Pago ITP del 4% para vivienda habitual  destinadas a:
    – Familias numerosas
    – Menores de 35 años de edad
    – Persona con discapacidad
    – Vivienda de protección oficial
Cantabria
  • ITP General: 8-10% (depende del valor del piso)
  • Excepciones: Pago ITP del 4% para vivienda habitual  destinadas a:
    – Familias numerosas
    – Menores de 35 años de edad
    – Persona con discapacidad
    – Vivienda de protección oficial
Cataluña
  • ITP General: 10%
  • Exepciones: Pago ITP del 5% para viviendas  destinadas a:
    – Familias numerosas
    – Menores de 32 años
    – Personas con discapacidad
Castilla - La Macha
  • ITP General: 8%
  • Excepciones: Pago ITP del 7% para la primera vivienda habitual del contribuyente, con un valor inferior a 180.000 € siempre y cuando más del 50% del valor corresponda a un préstamo hipotecario.
Comunidad de Madrid
  • ITP General: 6%
  • Excepciones: Pago ITP del 4% para vivienda habitual destinada a familias numerosas.
Comunidad Floral de Navarra
  • ITP General: 6%
  • Excepciones: El 5% del precio siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
    – Que la base imponible no supere 180.304 euros. El exceso de base que supere dicho importe se gravará al 6%.
    – Unidad familiar con dos o más hijos.
    – Que se adquiera pleno dominio de la vivienda.
    – Que la vivienda se destine a residencia habitual de la unidad familiar.
    – Que ningún miembro de la unidad familiar sea propietario en un porcentaje superior a un 25% de otra vivienda en la Comunidad Foral de Navarra (Este tipo reducido se aplicará sobre una base imponible máxima de 180.304 euros).
Comunidad de Valencia
  • ITP General: 10%
  • Excepciones:
    – Pago ITP  el 8% para: Viviendas de protección pública de régimen general.
    – Pago ITP  el 8% para: Viviendas de protección pública de régimen general.
    – Pago ITP del 4% Viviendas habitual de menores de 35 años o para viviendas habituales de protección oficial de régimen especial, o viviendas destinadas a familias numerosas o de personas con discapacidad.
Extremadura
  • ITP General: 8-11%
  • Exepciones: Pago de ITP del 7% para viviendas con un valor menor a 122.000 €
Galicia
  • ITP General: 10%
  • Exepciones:
    – Pago ITP del 8% para  viviendas habitual para familias cuyo patrimonio sea inferior a  200.000 €
    – Pago ITP del 8% para  viviendas habitual para familias cuyo patrimonio sea inferior a  200.000 €
    – Pago ITP del 4% para personas con discapacidad hasta de un 65%
    – Familias numerosas con un patrimonio menor a 400.000 €
Isla Baleares
  • ITP General: 8-11%
  • Exepciones: No aplica.
La Rioja
  • ITP General: 7%
  • Excepciones: Pago ITP del 5% para vivienda habitual destinadas a personas menores de 36 años, o viviendas de protección oficial, constitución o derechos reales sobre éstas.
País Vasco
  • ITP General: 4%
  • Excepciones: Pago ITP del 2,50% para viviendas destinada a familias numerosas.
Principado de Asturias
  • ITP General: 8-10%
  • Excepciones: Pago del 3% para viviendas de protección oficial.
Región de Murcia
  • ITP General: 8%
  • Exepciones:
    – Pago del ITP del 4% para viviendas  amparadas por el régimen especial.
    – Pago del ITP del 4% para viviendas  amparadas por el régimen especial.
    – Pago del ITP del 3% para viviendas destinadas familias numerosas, o viviendas destinadas a personas menores de 35 años de edad.

5. Gastos de Tasación  

En el caso de que optes por un préstamo hipotecario, deberás pagar por la tasación del inmueble.

Algunas entidades bancarias te ofrecen la tasación de manera gratuita, pero la tasación no será tuya y no podrás utilizarla para negociar con otros bancos.

Por este motivo, te recomiendo buscar y pagar tu mismo la tasación ya que te servirá para presentar a todos los bancos y estará bajo tu nombre.

Este informe es determinante para que la entidad bancaria pueda conocer las condiciones del inmueble y el valor de mercado. A partir de esa cantidad se determina el porcentaje de financiación (80% del valor de la tasación).

Es decir, si el piso lo quieres comprar por 100.000€, pero el tasador dice que ese piso vale 80.000€, el banco te dará el 80% de 80.000€, no de 100.000€ y por tanto, necesitarás mucho más dinero. 

Si el precio del piso es de 100.000€ y el tasador valora el piso por 100.000€, el banco te podrá financiar el 80% de ese valor, es decir, 80.000€.

Por tanto necesitarás 20.000€ como hemos comentado antes.

Si el precio del piso es de 100.000€ y el tasador valora el piso por 80.000€, el banco te podrá financiar el 80% de ese valor, es decir, 64.000€.

Por tanto necesitarás 36.000€.

Si el precio del piso es de 100.000€ y el tasador valora el piso por 120.000€, el banco te podrá financiar el 80% de ese valor, es decir, 96.000€.*

Por tanto necesitarás 4.000€.

*No todos lo bancos aceptan financiar por un precio superior al 80% de compraventa y pueden poner como condición financiar el importe que sea más bajo: el 80% del valor de la tasación o el 80% del valor de compraventa.

Actualmente, esta tasación oscila entre unos 300 a 600 euros, aproximadamente. 

Depende de la vivienda y el tasador que utilices, aquí puedes ver una lista de tasadores homologados por el Banco de España. 

Ejemplo del coste para la compra de un piso

Como ejemplo, os voy a poner mi caso. Cuánto tendría que pagar por un piso de segunda mano por el que piden 150.000€, en Cataluña.

Para empezar, tengo que tener el 20% del valor del piso, para un piso de 150.000€ corresponde a 30.000€ (150.000€ x 0.2 = 30.000€).

Luego, al tener menos de 32 años y tratarse de un piso de segunda mano, el impuesto de transmisión (ITP) corresponde al 5%. El 5% de 150.000€ son 7.500€.

Por tanto ya llevamos 37.500€ (30.000€+7.500€).

Después nos quedan los gastos como la notaría, la tasación y toda la gestión en general, que nos da un aproximado de 2.000€.

Si los sumamos a los 37.500€ anteriores, nos da un total de 39.500€. Es decir, para comprar un piso de 150.000€, con 26 años y en Cataluña, necesitamos unos 40.000€ para hipotecarnos.

Ejemplo piso 150.000€

Piso de segunda mano en Cataluña, comprado por una persona de 26 años que puede acceder a la reducción del ITP.

 

Valor del piso150.000€
Entrada 20%30.000€
ITP 5%7.500€
Otros gastos2.000€
TOTAL39.500€

Otros gastos a tener en cuenta

Una vez te concedan la hipoteca, tienes que tener en cuenta que no sólo pagaras la cuota del préstamo, sino que a esa cuota hay que sumarle otros gastos que también dependen de la vivienda.

Algunos de estos gastos son:

– Cuota de comunidad,

– Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI),

– Seguro del Hogar,

– Derramas,

– Basura…

Para daros una aproximación rápida, podéis sumar 100€ de gastos mensuales. Esto puede ser más o puede ser menos. Pensad que pisos con áreas comunitarias como jardines o piscina, el gasto de comunidad puede llegar a más de 100€ sólo en este apartado, ahí faltaría sumarle todo lo demás.

Es decir, si tienes una cuota de 400€ al mes, tienes que contar con gastar mínimo 500€ al mes en la vivienda, ya que a la cuota hay que sumarle muchos otros gastos como he comentado antes.

Conclusión

Con toda esta información, ya debes estar haciendo cálculos de cuánto dinero necesitas para comprar un piso en España 😉

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En resumen, necesitas aproximadamente del 26% al 33% del valor del piso (VP) que quieras comprar.

Como puedes ver, el porcentaje exacto dependerá de lo que estés buscando y tu situación personal y económica.

También te recomiendo hacer simulaciones en algunos bancos que lo permiten a través de su web, como por ejemplo ING o EVO. Aunque ten cuidado porque esos simuladores no reflejan las excepciones del ITP y por tanto la cantidad puede no ser real.

Si te ha quedado cualquier duda déjamela en los comentarios, ¡nos leemos!